Оценка коммерческой недвижимости

Общая информация об оценке недвижимости

В настоящий момент основным документом, регулирующим оценочную деятельность общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Лайтхаус» в целом является действующая редакция Федерального Закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федеральных законов №178-ФЗ от 21.12.2001 г., №31-ФЗ от 21.03.2002 г., №143-ФЗ от 14.11.2002 г., №15-ФЗ от 10.01.2003 г., № 29-ФЗ от 27.02.2003 г., №122-ФЗ от 22.08.2004 г., №7-ФЗ от 05.01.2006 г., №157-ФЗ от 27.07.2006 г., № 13-ФЗ от 05.02.2007 г., № 129-ФЗ от 13.07.2007 г., № 220-ФЗ от 24.07.2007 г.), также Федеральные стандарты оценки №1, №2, №3 от 20 июля 2007 года, стандарты саморегулируемой организации, членами которой являются оценщики компании.

Согласно названного закона субъектом оценочной деятельности является профессиональный оценщик, осуществляет в соответствии с законодательством и другими нормативными актами определение рыночной или иной стоимости объекта в соответствии с законодательством и другими нормативными актами.

Наиболее часто объектами оценки выступает недвижимость, принадлежащая юридическим лицам различных организационно-правовых форм и активно используемая в процессе финансово-хозяйственной деятельности предприятий, а также жилая недвижимость при сделках купли-продажи, при необходимости обременения её залогом (ипотекой).

Включение земельных участков в оборот и, как следствие, необходимость установления их реальной, рыночной стоимости, активизировало спрос заказчиков на проведение этого вида оценки недвижимости.

В соответствии со статьёй 8 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установлено обязательное определение рыночной стоимости недвижимости в отношении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ и муниципальным образованиям в случаях включения последних в состав приватизируемого имущества. Также при совершении сделок, влекущих за собой отчуждение объектов, принадлежащих государству или муниципалитетам, при залоге и сдаче в аренду. Оценка недвижимости производится и при внесении её в уставный капитал юридического лица.

В большинстве указанных законом ситуаций обязательность оценки недвижимости касается взаимоотношений собственников имущества и государства либо его контролирующих органов. В остальных случаях только при невозможности достижения согласия по стоимости между сторонами, например – банком и залогодателем, супругами при разделе имущества и т.д.

Государственное и муниципальное недвижимое имущество оценивается на основании решения, выносимого уполномоченным органом. По общему же правилу оценщик осуществляет определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основании заключаемого договора.

Оценка недвижимости регулярно проводится юридическими лицами, использующими её в качестве залога для получения кредитов. Страхование объектов и переоценка основных фондов также является регулярным поводом для обращения к оценщику.

Нестабильность на рынке коммерческой недвижимости, рост рыночной цены и последующее её падение, заставляет предпринимателей проводить оценку недвижимости и выяснять её рыночную стоимость перед совершением каждой сделки. Обязательность определения рыночной стоимости в данном случае диктует рынок и сложившиеся экономические условия.

Рыночная стоимость земельных участков, принадлежащих юридическим лицам, или являющихся объектом их коммерческого интереса, также подвержена существенным колебаниям. В основном на результаты стоимости в отношении этого объекта влияют соотношение спроса и предложения на землю в определенной местности, возможность изменения целевого использования или назначения земельных участков. В зависимости от последнего варьируются вероятность, сроки, размер дохода от использования земли, что влияет на её рыночную стоимость. Кроме того, оценка недвижимости этого типа может быть поставлена в зависимость от краткосрочных и долгосрочных государственных планов в отношении той или иной местности. Примером могут быть планы по строительству газопроводов или нефтепроводов, железных или автомобильных дорог, включение определенных территорий в природоохранные зоны.

Наиболее трудоемкой является работа по определению рыночной стоимости такого объекта, как предприятие либо имущественный комплекс. Вероятность вхождения в состав предприятия нескольких земельных участков и различных зданий и сооружений на нём, объектов, не объединённой территориально, требует привлечения к работе группы специалистов и составления комплексного, многотомного отчёта проделанной работы.

Оценка жилой недвижимости, за проведением которой обращаются граждане, является наиболее отработанной и простой для исполнения. Чаще всего она требуется при заключении сделки купли продажи с привлечением заёмных средств кредитных организаций. Размер кредита в этом случае напрямую зависит от вывода оценщика. При наличии ссылки на отчёт в договоре ипотеки или в договоре купли-продажи с привлечением заемных средств, отчёт является документом, необходимым для проведения государственной регистрации сделки и перехода права собственности на объект и ипотеки.

В случае возникновения споров по жилым или нежилым объектам при разделе имущества между супругами при разводе, при недостижении согласия о цене между участниками долевой собственности, что случается при наследовании недвижимого имущества, понятие оценка недвижимости может применяться не только к целому объекту, но и к долям в праве общей долевой собственности на объект имущества.

Отчёт о проведенной оценке недвижимости соответствует федеральному стандарту, утверждённому Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 254. Разработанный и утверждённый федеральный стандарт является обязательным.

В отчёте об определении рыночной стоимости объекта специалист указывает всю существенную информацию, на основе которой он сделал вывод о стоимости, обосновывает выбор этой информации и указывает источники её получения. В составленном отчёте должен прослеживается процесс проведения работ, выводы оценщика сформулированы ясно и однозначно.

Оценка объекта, проводимая профессиональными и опытными оценщиками, и установление реальной рыночной стоимости на момент проведения, позволяет сторонам действовать в своих интересах, ориентируясь на адекватную рыночную стоимость объекта. При проведении профессиональной оценки и составлении качественного отчета, споров по цене объекта обычно не возникает.

Безусловно, законным и обоснованным заключением о рыночной стоимости объектов может считаться оценка недвижимости, которая выполнена надлежащим субъектом оценочной деятельности в соответствии с требованиями законодательства.